September 2014 Det finns starka miljömässiga skäl att bygga grönt och majoriteten av de svenska byggherrarna menar att det potentiellt är en bra affär. Lönsamheten beror på hur lång tid de sätter för avskrivningar av investeringarna och på hur mycket mer bostadsköparna är villiga att betala för gröna hus.
För snart fyra år sedan tillfrågades byggherrar i en enkät om deras åsikt angående gröna byggnaders lönsamhet, kostnader och utveckling. Redan då tyckte 85 procent av enkätdeltagarna att bygga grönt är värdefullt att satsa på och att det är potentiellt en bra affär. Betyder det att det är lönsamt? Ja, det beror på om intäkterna överstiger kostnaderna.
Det är självklart. Men hur mycket skiljer kostnaderna för att bygga gröna byggnader från konventionella byggnader? Det beror på vad vi menar med begreppet ”grön byggnad”. Begreppet används ofta vid beskrivning av byggnader som byggdes med specifika miljömål. För att kunna kommunicera vilka miljömål byggnaden uppnått kan man certifiera byggnaden och genom detta garantera att miljömålen nåtts. Certifieringssystemen används som ett verktyg för att producera mer hållbara byggnader där miljöambitioner beskriver ett spektrum av egenskaper. Miljöcertifikat ger poäng på en bred skala av indikatorer bland annat energikrav, produkter och byggmaterial samt avfall och inomhusmiljö. Byggnaden bedöms enligt specificerade krav, betygsätts och klassas. Ju högre nivå man uppnått, desto högre ambitionsnivå med avseende miljö på varje indikator. Det finns många certifikat tillgängliga på den svenska marknaden, till exempel de internationella LEED, Svanen och det svenska certifieringssystemet Miljöbyggnad.
Byggherren kan välja att ställa ett tydligt miljömål, till exempel väsentligt mindre energibehov i byggnaden. I de fall byggnadens energiprestanda är betydligt mindre än byggnormen använder man ofta begrepp lågenergibyggnad.
En lågenergibyggnad kan också anses vara en grön byggnad, på grund av den betydligt lägre miljöpåverkan som är konsekvensen av lågenergibehovet. För att underlätta vidare diskussioner, vill jag särskilja de två begreppen. Grön byggnad är en byggnad som har uppnått certifieringskraven, däremot är en lågenergibyggnad en byggnad som skall klara mål kraven på låg energiförbrukning.
Brf Stierncrona i Beckomberga. En av de första lågenergi flerbostadshusen i Stockholm, stadsvillor byggda enligt passivhus principer, byggherre NCC.
Dyrare att bygga grönt
Ambitiösa miljömål kan innebära extra kostnad för projektet. Undersökningar i flera länder har visat att det kostar mer att bygga miljömässigt. En studie från Schweiz visar att gröna byggnader med intyg från det schweiziska certifieringssystemet Minergie, krävde 5-10 procent högre budget än konventionella byggnader.
Forskare i USA undersökte kostnader relaterat till gröna byggnader som blivit verifierat enligt LEED certifieringssystem. Deras resultat visade att kostnaden för gröna byggnader i premium nivå, varierade betydligt och kunde nå upp till en kostnadsökning på åtta procent. Undersökningarna tyder också på att ju högre miljöambitioner och därmed högre LEED nivå, desto högre kostnad att producera gröna byggnader. En australiensk utredning indikerar också högre produktionskostnader vid byggande av gröna byggnader, 3-5 procent.
Entreprenörer erkänner också att kostnaderna är högre. För två år sedan på en passivhuskonferens berättade en känd tysk byggherre öppet att bygga lågenergibostäder med passivhus som standard, kan kräva upp till fem procent högre investeringar än konventionellt byggda bostäder. I en studie som utfördes 2010 indikerade de svenska byggherrarna att kostnaden för en lågenergibyggnad var fem procent högre än för en konventionell byggnad samt att energisparåtgärder ansågs som lönsamma vid en energiförbrukning på 40kWh/m2.
Att bygga grönt kräver kunskap och noggrannare material val
Energibehovet står för mer än hälften av energianvändning i en byggnad, där en fjärdedel beror på byggnadens klimatskärm och nästan en fjärdedel på fönstrens kvalitet och isoleringsförmåga. För att minska energibehovet i byggnaden måste byggnaden vara tät och väl isolerad, samt fönster och dörrar ha mycket bra isoleringsförmåga, det vill säga mycket lågt U-värde. För fyra år sedan var energieffektiva byggmaterial och produkter relativt dyra. Det är därför förståligt att majoriteten av byggherrarna som deltog i enkäten indikerade att kostnaden för materialet bidrar mest till de högre kostnaderna för gröna- och lågenergibyggnader.
Byggherrarna skattade även att kostnaden för arbetskraft var högre vid byggande av miljövänliga byggnader. Gröna projekt kräver generellt sett högre kvalitet i hantverkarnas arbete och byggnadstekniken är mer kunskapskrävande. Däremot ansåg majoriteten inte att det fanns större risk för byggfel i gröna eller lågenergibyggnader.
Brf Snökristallen i Västertorp. Den miljövänliga byggnaden var första Svanenmärkta flerbostadshuset; byggherre Veidekke.
Produkt och produktionsutveckling är viktigt för lönsammare affär
I enkätundersökningen indikerade byggherrarna att utvecklingen av bygg- och installationsteknik samt minskade priser på miljöanpassade produkter var avgörande för att gröna byggnader skulle kunna växa i snabb takt. Under de senaste fyra åren har marknaden transformerats. Efterfrågan har ökat, produkter blivit mer tillgängliga och priserna har stabiliserats. Det har visat sig att kvaliteten på produkterna är avgörande för ett lyckat projekt.
Ett bra exempel är energieffektiva fönster. För några år sedan var A-klassade fönster med U-värde på 0.9 ovanligt och det var relativt svårt att hitta rätt leverantör. Nu för tiden installeras A-klassade fönster regelmässigt i konventionella byggnader. Det är inte svårt att hitta klassade fönster med U-värde så lågt som 0.7. Mycket hög kvalitet och energieffektivitet av fönster ger byggaren möjlighet att ändra byggnadens klimatskärm, minska tjockleken på ytterväggen utan att kompromissa byggnadens lågenergibehov. Konsekvensen blir att man ökar boarean och därmed vinsten.
Inte alla byggnader med höga miljöambitioner kostar mer. Kostnader för gröna byggnader kan variera beroende på om det är ett pilotprojekt eller ett projekt där man tar hänsyn till tidigare erfarenheter och det beror också på vilken miljöambition man har. En byggherre som har möjlighet att dra nytta av erfarenhet från tidigare gröna projekt, kan påverka effektiviteten och lönsamheten i senare gröna projekt. Industrialisering och standardisering av byggprocessen och ingående komponenter är viktiga för att minska kostnaderna.
Tillgänglig information är en nyckel till en grön affär
Det finns många byggbolag som menar att byggnader med mycket bra energiprestanda är en viktig del av deras verksamhet och strategiska utveckling. Men hur viktig är energi- och miljöprestanda för en privatkund? Undersökningar i flera länder visar att informationen om energianvändning och miljöprestanda är intressant, men att den ännu inte är lika viktig som läget, priset, storleken och designen på lägenheten.
Bostadsköpare i Sverige, Tyskland och Nya Zeeland tycker att energi och miljö är relativt viktiga faktorer vid beslutet av att köpa en lägenhet. Tillgänglighet och visuell presentation av information om energi- och miljöprestanda har betydelse vid val av ny bostad. Kunderna som fick denna information tydligt presenterad av mäklaren eller i en broschyr om bostaden, har lättare att komma ihåg fakta om energiprestanda, och överväger detta när de väljer bostad.
Boende är villiga att betala mer för sitt gröna boende
Trots att information om energi- och miljöprestanda inte är avgörande vid bostadsköpet, påstår köparena att de är redo att betala över fem procent mer för en bostad med väldigt låg energiförbrukning. Även boende i hyreslägenheter visar en betalningsvilja för lågenergihus.
Undersökningen från 2012 visade att betalningsviljan inte är lika stor för miljöcertifierade byggnader som för lågenergibyggnader. Skillnaden kan bero på vilken information man får och vad man förväntas få om man köper en miljöcertifierad bostad. Vi kan konstatera att boende kan tolka låga energikostnader för uppvärmning som besparingar eftersom den initialt högre investeringskostnaden återbetalas med tiden. Vi kan konstatera att det inte är lika lockande att betala för andra egenskaper som till exempel användning av miljövänliga byggmaterial och produkter. Det kan vara en anledning till varför vi ser en skillnad mellan betalningsvilja för gröna och lågenergihus. En annan anledning kan vara svårigheter att räkna ut ett mervärde för en grön byggnad.
Här finns också frågan om den påstådda betalningsviljan. Tolkas den till verkliga händelser det vill säga betalar kunderna mer för gröna bostäder i praktiken? Studier från den nederländska bostadsmarknaden tyder på att byggnader med bättre energiprestanda såldes för högre priser. Bostäder med mycket energieffektiva energideklaration såldes i genomsnitt med 3,7 procent högre vinst. Forskarna i USA och i Singapore har också presenterat resultat som tyder på att bostäder med bättre energi- och miljöprestanda såldes med högre vinst om man jämför med priser på konventionella bostäder.
Herting i Falkenberg, En av de första höghusen byggda med passivhus principer; 54 lågenergilägenheter byggherre FaBo.
Investeringen betalar sig
Det är dock mycket enklare att beräkna besparingar när vi pratar om lågenergibyggnader. Först antar vi priset på en kilowattimme, sedan tar vi skillnaden i energianvändning mellan den konventionella byggnaden och lågenergibyggnaden, som i stort sett baseras på uppvärmningsbehovet, sedan multiplicerar vi med det antagna energipriset och resultat blir den potentiella besparingen.
För att kunna analysera lönsamhet på lågenergi byggprojekt utförde jag beräkningarna som baserades på detta resonemang och som tog hänsyn till räntan, risk och en tidshorisont på fem år respektive 30 år. Resultatet har visat sig att extra investering på fem procent kan återbetalas med de framtida energibesparingarna.Om vi tänker relativt kortsiktigt, till exempel på 5 år tidshorisont, vi kan anta att ägare säljer lägenheten efter fem år. I konsekvens den initial högre investering i en lågenergi lägenhet återbetalas genom energibesparingarna under fem år och högre försäljningspris. Vid långsiktigt alternativ, till exempel 30 år, den extra investering på fem procent kan återbetalas endas med energibesparingarna.
Vi bör dock diskutera vilka utgångsvärden som har använts i beräkningen. Enligt informationen som jag fick 2010 från byggherrarna var kostnadsökningen för att bygga lågenergibyggnader fem procent. Hos kunderna i undersökning, som gjordes under 2011 och 2012, var betalningsviljan fem procent högre. I beräkningar för den konventionella byggnaden antog jag energikrav enligt gällande byggregler, 2010-2012, som var 110 kWh/m2 för icke eluppvärmda hus. Som lågenergibyggnad antog jag byggnad med passivhus kvalitet och ett energibehov på 50 kWh/m2.
Ju mindre differens var i energianvändning mellan konventionella och lågenergibyggnader desto mindre var de potentiella besparingarna. Resultatet är känsligt och därmed kan det variera betydligt beroende på viken nivå man antar för utveckling på räntan och energipriset. Osäkerheten i prognosen stiger med längden på tidsperspektivet.
Inomhuskvalitet kan förbättras
Att köpa en bostad är mycket mer än ett finansiellt beslut. Boende måste känna sig trygga, bekväma och nöjda. I min undersökning jämförde jag hur nöjda de boende var i de gröna och lågenergibostäderna, samt hur nöjda de boende var i de konventionella bostäderna. Resultaten tyder på att det bara finns en marginell skillnad i nöjdhet mellan boende i gröna och konventionella lägenheter. En skillnad som vi kan lyfta fram är betydligt mindre störningar från utomhusljud och buller. Boende i de gröna och lågenergilägenheterna var mer nöjda med temperaturen under sommartid, än boende i konventionella bostäder. Det kan bero på mycket bättre isolerade väggar och en noggrannhet med solavskärmning.
Men inomhustemperaturen i bostaden under vintertid fick sämre betyg av boende i de gröna och lågenergibostäder. Min undersökning visade att inomhustemperatur under vintertiden kan vara ett problem i vissa lägenheter. Problemet kan uppstå när till exempel ventilations- och värmeinstallationen inte lever upp till de boendes förväntningar. Å ena sidan uppkommer problemet på grund av att aggregatet har lägre effektivitet, å andra sidan beror det på injusteringar av systemet som visade sig vara svåra att utföra och inte användarvänliga.
Forskning visar också att byggnadens miljöprofil kan påverka boendes miljöengagemang och attityd. Undersökning har visat att boende som bor i gröna och lågenergihus känner sig stolta att bo i byggnader med bättre miljöprestanda. Boendet visar att de tänker mer på att välja miljövänliga varor och agera mer miljövänligt.
Bygg noggrant, bygg för framtidens marknad
Sammanfattar vi erfarenheterna från min forskning samt erfarenheter från andra internationella forskningar, är det tydligt att gröna och lågenergibyggnader kräver extra investering, men dessa kostnader kommer att betala sig i form av erfarenhet och högre effektivitet. Kunderna visar å andra sidan intresse och betalningsvilja för ett sådant boende.
Men det är absolut nödvändigt att byggnader med miljömål presterar lika bra eller bättre i andra aspekter än de konventionella byggnaderna. Inomhusmiljö, komfort och effektivitet i drift av gröna och lågenergifastigheter måste säkerställas. Det är kritiskt att vi lär oss från alla fall, från goda exempel och från de som lyckades mindre bra och att vi tillämpar slutsatserna i ett tidigt skede av ett byggprojekt.
Ur ett konkurrensperspektiv och med tanken på Europas och Sveriges miljömål 2020 att bygga lågenergi och grönt är ett strategiskt beslut. Beslutet baseras på långsiktigt affärstänkande och förståelse för vilka förutsättningar framtidens fastighetsmarknad har.
Agnieszka Zalejska Jonsson
Doktorand vid
Institutionen för bygg- och fastighetsekonomi
Kungliga tekniska högskolan
