Juni 2, 2014 I förra numret av Husbyggaren öppnade Lars Hedåker upp för en debatt kring det låga bostadsbyggandet. Lars bollade upp en mängd faktorer som bl.a. byggregler, kostnader, brist på byggbar mark och överklagandeprocesen. Alla faktorer har diskuterats av olika debattörer under lång tid. Debatten kring dem tenderar dock ofta att bli baserad på mer tyckande än fakta, vilket över tid gör att nya sanningar uppstår.
Jag ska här granska några nya sanningar för att den fortsatta debatten ska bli mer faktabaserad. Det påstås bl.a. att priserna i byggsektorn stiger mer än andra priser och att byggföretagen har orimligt höga vinstkrav.
Varför har Byggnadsprisindex (BPI) stigit snabbare än Konsumentprisindex (KPI)?
BPI följer utvecklingen av byggkostnaderna utifrån ett byggherreperspektiv, dvs. det beskriver vad det kostar att få ett hus byggt. Ett av problemen vid beräkning av byggnadsprisindexar är att särskilja prisutvecklingen från kvalitetsutvecklingen. Beräkningen av BPI handlar inte om att mäta bakomliggande kostnader och vinster i byggföretagen. Det är erkänt svårt att kvantifiera kvalitetsförändringar i byggprojekt och detta medför att BPI har stora brister. BPI mäter enbart antal balkonger, hygienutrymmen och garageplatser per lägenhet. Egenskaper som det vore önskvärt att fånga upp är sådana som den slutliga bostadskonsumenten uppfattar som kvalitetsfaktorer, egenskaper som påverkar driftskostnaderna, liksom även kvalitetsförändringar till följd av skärpta krav från samhället. I BPI analyseras knappt något av detta. Ingen hänsyn tas till exempelvis typ av utrustning i kök och badrum, materialval för väggar och golv, husets energiprestanda eller samhällsrelaterade standardhöjningar (tillgänglighetsanpassning, säkerhetsaspekter etc.) Detta betyder att BPI i allt väsentligt missar kvalitetsutvecklingen.
Därmed går det inte att jämföra BPI med KPI och utifrån det dra slutsatsen att priserna stigit snabbare i byggindustrin än i andra delar av ekonomin. Det leder till felaktiga slutsatser eftersom vi inte vet hur mycket av prisuppgången som förklaras av att produktens kvalitet ökat. Om vi tror att hus som byggs idag håller högre kvalitet i åtminstone några av ovan nämnda aspekter än de hus som byggdes för 20 år sedan, är slutsatsen att BPI överskattar den ”verkliga” utvecklingen.
Exempel: Att köpa en ny Volvo kostade 1975 cirka 31 900 kr. Skulle priset ha stigit i samma takt som KPI skulle en ny Volvo idag kosta 165 000 att köpa. Men den som idag vill köpa en ny Volvo får betala 239 000 kr. Hur kan det komma sig? En Volvo 240 av 1975 års modell är inte samma produkt som en Volvo V60 av 2012 års modell. Vissa kvalitetsförändringar har skett.
Det framförs återkommande kritik som gör gällande att byggindustrin har krav på höga vinstnivåer och att detta är orsaken till de ökande priserna. Bevis för detta framförs sällan utan oftast sägs det i mer allmänna ordalag. Om det vore sant borde rimligen vinstmarginalerna i branschen vara mycket höga jämfört med andra branscher. Vid en jämförelse med tillverkningsindustrin ser det ut som att vinstutvecklingen varit i princip jämbördig.
| Vinstmarginal % (median) | ||||||||
| Totalt bland företag med över 10 anställda | ||||||||
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | ||||
| Tillverkning | 3,8 | 5 | 4,7 | 3,4 | 5,4 | |||
| Byggindustrin | 3,8 | 4,6 | 4,4 | 4,5 | 5,4 | |||
Vinstnivåerna mellan olika delar av byggindustrin skiljer sig åt. Anläggningsentreprenörer har en lägre vinstnivå än övriga delar, projektutvecklare har en högre nivå vilken varierar kraftigt över tiden medan husentreprenörer och specialföretag ligger i nivå med övriga näringslivet. Tyvärr bottnar diskussioner kring vinst i ideologiska inställningar att vinst per definition är något omoraliskt som ska förbjudas. Vinst är en naturlig del av marknadsekonomin och en av drivkrafterna till förändringar och förbättringar som ger kunden bättre värde för pengarna. Företagsamhet skapar tillväxt och ökad välfärd vilket gynnar hela samhället. Detta ska uppmuntras och inte bekämpas.
Den fortsatta diskussionen kring det låga bostadsbyggandet bör istället fokusera på de strukturella brister som samhället skapat. Här utmärker sig den utdragna plan- och bygglovsprocessen, hyresregleringen och de eftersatta investeringarna i infrastruktur. Löser vi dessa hinder så ökar förutsättningarna för att bygga fler bostäder radikalt. Om inte så kommer den nuvarande situationen att bestå och förlorarna är de personer som står utanför bostadsmarknaden dvs. en stor del av våra ungdomar. De som är vår framtid. Så för deras skull ska vi skapa en bostadsmarknad där konsumenten sätts i centrum, där flyttkedjor fungerar utan hindrande skatter och kösystem, med marknadsmässiga villkor och social omtanke. Vägen dit går via fakta och inte via luddigt tyckande.
Björn Wellhagen
Näringspolitisk chef på Sveriges Byggindustrier
