DET FINNS ETT KÄNT ekonomiskt dilemma som kan uppstå när en säljare har avgörande kunskap som kunden saknar. Ett karikerat exempel är den ohederlige bilhandlaren som prånglar ut defekta begagnade bilar till godtrogna kunder. Konsekvensen kan bli att köparna så småningom lämnar marknaden.
LAGSTIFTAREN STÄLLER OFTA krav på den som har ett informationsövertag. Exempelvis kräver redovisningslagar att företag i vissa fall informerar intressenter om sin ekonomiska ställning, vid vissa köp kan man ha en upplysningsplikt, har man insiderinformation är viss handel rentav brottslig, etcetera. Hur väl sådan lagstiftning faller ut kan diskuteras. Någon perfekt informationssymmetri mellan köpare och säljare kan den i vart fall inte åstadkomma. FASTIGHETSKÖPET är en sådan affär där säljaren vet betydligt mer om ”varan” än köparen gör. Säljaren har oftast använt fastigheten och har kanske renoverat eller till och med uppfört byggnaden. Dessutom kommer fastigheter med en hög prislapp. För en privatperson är det ofta livets största köp.
MED SÅ STORA INSATSER blir köparens kunskap om fastigheten före köpet viktig. Studier visar också att mer välinformerade husköpare är nöjdare med sina köp. Vad finns det då för lagregler kring fastighetsköp i Sverige? Ganska så stränga sådana – mot köparen.
FÖRST OCH FRÄMST ska fastigheten som utgångspunkt hålla ”normal standard”. Eftersom varje fastighet är unik är det dock svårt att säga vad det betyder. Sådant som byggnadens ålder kan spela roll – är byggnaden säg 40 år får man räkna med att dräneringen är uttjänt om den inte lagts om. I slutändan krävs ganska mycket för att en fastighet ska understiga normal standard.
OM FASTIGHETEN ÄNDÅ gör det blir säljaren dock inte automatiskt ansvarig. Köparen har nämligen inte rätt att klaga på sådana fel som hen själv borde ha upptäckt vid en undersökning före köpet. Det är det som kallas köparens undersökningsplikt – ett incitament för köparen, i form av en piska, att på egen hand informera sig.
DET ÄR HÖGA KRAV på vad en köpare förväntas upptäcka. Man får vässa synen, hörseln, lukten, känseln och säkert något annat sinne också. Även svårtillgängliga vindsutrymmen ska undersökas och om man ser en fuktfläck eller annars misstänker någon brist ska man utforska saken närmare, i värsta fall genom att göra ingrepp i byggnaden. En besiktningsman kan behövas men skulle denne missta sig går det ut över köparen.
ÄVEN OM EN FASTIGHET kan vara en god investering finns alltså risk att den blir prissatt på oriktiga grunder om köparen inte lyckas informera sig om dess verkliga skick. Det är inte ovanligt att köpare och säljare sedan börjar tvista och då är en rutinmässig säljarinvändning att även om fastigheten haft något fel så borde köparen ha upptäckt det innan köpet. Den baksluge bilsäljaren ovan har möjligen sin like i den fastighetsägare som trots enträgna försök inte lyckades hindra kommunen från att placera en rondell intill hans fastighet, bjöd istället ut fastigheten till försäljning innan rondellen anlagts, blev frågad av spekulanterna vad det pågående vägarbetet var för något och svarade att ”vägen skulle breddas”. Han blev dock stämd av köparen och förlorade i Högsta domstolen. Att avslöja lögner är inte något som ingår i undersökningsplikten.
Advokat
dan.johansson@foyen.se
