8 december 2020 I Husbyggaren nr 4, 2020 skrev Advokat Dan Johansson på Foyen en juridikkrönika som tar upp köparens undersökningsplikt, Så noga ska du undersöka fastigheten före köp – undersökningsplikten sträcker sig långt. Krönikan fick mig att reflektera över dagens köp- och säljprocess.
Som besiktningsman är min erfarenhet att säljarna allt för ofta har begränsad kunskap om sin fastighet. Åtgärder som genomförts under ägandet såsom underhåll och förändringar i fastighetens förutsättningar är långt ifrån alltid dokumenterade. Byggnader är som bekant sällan statiska över tid. Olika byggtekniska lösningar har sina för- och nackdelar och beroende på hur de ändras och exponeras, medför det olika känsligheter.
Det vi som besiktningsmän ska förhålla oss till är dåtidens byggteknik, befintligt skick och dagens kunskap, med hänsyn till verkliga förhållanden på plats.
Det förväntas att köparen ska ha kunskap om ”kända riskkonstruktioner”. Jag vill vända på det och menar att om huvudbyggnaden (eller annan byggnad på fastigheten) innehåller en ”känd riskkonstruktion” så är det något som säljaren eller dess ombud mäklaren ska informera om och att priset antas vara anpassat till det inför visning och budgivning. Oavsett mitt synsätt är det ofta som det framkommer information vid köparbesiktning som inte tidigare redovisats av säljande part.
Det behöver inte alltid vara ett medvetet undanhållande från säljaren, snarare handlar det om att de inte riktigt ”kommit in i tänket” eller inte har den kunskapen avseende sin byggnad.
Idag är tiden från vunnet bud och kontraktsskrivning, till att köparen ska lämna slutligt besked, ofta kort, vanligen förväntas det ske inom en vecka. I den bästa av världar regleras den korta tiden med en förbehållsklausul i kontraktet. På begränsad tid ska köparen ha möjlighet utse en egen besiktningsman, denne ska finna tid för och genomföra en överlåtelsebesiktning. Köparen bör förstås delta vid besiktningen, en genomgång på plats (ett tillfälle att verkligen se byggnaden) och i lugn och ro ta del av utlåtandet för att sedan fatta beslut om eventuella vidare undersökningar av fastigheten. Dessa kompletterande undersökningar kan ingå i köparens undersökningsplikt men inte omfattas av överlåtelsebesiktningen. Det kan också finnas andra goda skäl för köparen att göra ytterligare undersökningar, t.ex. för att säkerställa att fastigheten verkligen motsvarar köparens syfte, behov och ekonomi.
Du kan som köpare välja att köpa in dig på tidigare utförd säljarbesiktning och teckna en dolda felsförsäkring, men då menar jag att vi har lämnat landet ”vad har köparen tänkt med köpet och köparens egna förutsättningar” och rest till landet ”vad säger juridiken”.
Det jag frågar mig är om inte mäklarbranschen med sitt upplägg med korta tider, undergräver köparens möjlighet att undersöka fastigheten, det som är köparens plikt?
Som besiktningsman behöver jag dessutom låta informationen som framkommer vid besiktningen ”landa” för att sedan formulera ett utlåtande där informationen kommer fram i rätt omfattning. Min bedömning är att köparens och min, som besiktningsmans, bästa försäkring är att köparen har förstått den byggnad/fastighet de avser att köpa. Att de hinner med att klargöra och förankra sitt beslut, att huvudbyggnaden och registerfastigheten i övrigt motsvarar deras förutsättningar och det de har tänkt med köpet.
Åsa Hedlund Lindqvist, Byggnadsingenjör KTH
Godkänd Besiktningsman Överlåtelsebesiktning SBR
