19 september 2023 De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Köpare har en lagstadgad undersökningsplikt och säljare enligt rättspraxis en viss upplysningsplikt. Mäklaren ska vara opartisk och verka för att säljare och köpare upplyses om och fullgör sina respektive skyldigheter. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. Tvister efter fastighetsöverlåtelser är trots detta vanliga och ofta mycket kostsamma. Varför är det så och går det att göra något åt?
Enligt Jordabalken ska en köpare noggrant undersöka eller låta undersöka fastigheten. Säljaren bör upplysa om fel och brister som köparen kan ha svårt att upptäcka själv. Dolda fel är säljarens ansvar. Mäklaren ska vara opartisk och tillvarata både säljarens och köparens intressen. Samtidigt ska mäklaren särskilt ta hänsyn till uppdragsgivarens ekonomiska intressen och har förstås ett eget intresse av att ro affären i land.
”Säljarbesiktning” eller ”köparbesiktning”
Huruvida det är säljare eller köpare som är beställare av överlåtelsebesiktning varierar i landet och varierar också över tid beroende av läget på bostadsmarknaden. Uppdragsgivaren kan vara säljaren, med syfte att utlåtandet ska underlätta försäljningen. I delar av landet är det kutym att besiktning görs av köpare efter köpeavtalet undertecknats med en s.k. besiktningsklausul. Detta trots att Fastighetsmäklarinspektionen förordar att besiktning ska göras på uppdrag av köparen och innan kontraktsskrivning. Konsumenternas Försäkringsbyrå menar att säljare bör låta besiktiga fastigheten innan den läggs ut till försäljning och köpare sedan själva välja oberoende besiktningsman för en egen besiktning.
Het marknad köpslår med undersökningsplikten
Småhusmarknaden är mycket konjunkturkänslig och varierar kraftigt över tid. Särskilt när marknaden är het går affärerna mycket fort. Det är inte ovanligt att fastigheter säljs innan de ens lagts ut till försäljning. Det förekommer budgivning utan att köparna har sett och än mindre undersökt fastigheten. Har besiktning utförts tidigare på uppdrag av säljaren är det inte ovanligt att köparna hänvisas till den, med argumentet att besiktning redan är gjord och att man kan få en genomgång av utlåtandet av besiktningsmannen. Det är vanligt att säljare vägrar låta köpare göra besiktning med en egen oberoende besiktningsman, likaså att köpare avstår besiktning helt och hållet som en del av sitt bud till säljare.
Högsta domstolen har i en dom (HD 2017 T 3034-15) uttryckt: ”Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i alla fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § jordabalken.” HD menar i denna dom att köparna borde ha anlitat en egen, oberoende besiktningsman för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
Trots denna dom fortsätter praxis med att köpare övertar säljares besiktning.
Avtal mellan mäklarkedjor och större besiktningsföretag äventyrar objektiviteten
Ofta finns avtal mellan besiktningsföretag och mäklare/mäklarföretag, med ersättning som utgår för förmedlade uppdrag. Denna intäkt av s.k. sidoverksamhet räknades tidigare som förtroenderubbande men är numera laglig så länge ersättningen är ”ringa”. Den måste redovisas till kunderna bara om den kommer aktuell mäklare till del. Vi har exempel på att dessa avtal innebär ersättningar på flera tusen kronor per besiktning, som inte redovisas för kunderna eftersom utbetalningen sker till mäklarföretaget och inte direkt till mäklaren.
Kunder erbjuds ofta ”paket” med besiktning, tilläggstjänster och försäkringar där det kan vara svårt att se vad de olika delarna egentligen kostar. Ibland kostar paketet mer än de enskilda produkterna!
Utöver de ekonomiska och juridiska mellanhavandena som undergräver objektiviteten finns en uppenbar risk att mäklare föredrar besiktningsmän som man upplever skriver ”milda” utlåtanden som underlättar försäljningen och omvänt att besiktningsmän mildrar sina omdömen för att inte skrämma bort köpare, göra mäklare och säljare missnöjda och därmed förlora kunder till konkurrenter.
Besiktningen täcker inte hela undersökningsplikten
En överlåtelsebesiktning fullgör inte en köpares hela undersökningsplikt, vilket många inte är medvetna om. Den omfattar i regel endast huvudbyggnaden och i regel omfattas inte installationer såsom t.ex. vatten, avlopp, värme, el, ventilation och eldstäder. Man kontrollerar varken förekomst av radon eller andra farliga ämnen vid en sådan besiktning. Erforderliga bygglov, tomtgränser, föreläggande från myndigheter etc. ingår inte heller att kontrollera. Dessa områden omfattas ofta inte heller av de s.k. Dolda fel-försäkringarna.
Köpare och säljare som låtit utföra en besiktning och tecknat försäkring tror ofta att de är försäkrade mot alla eventuella dolda fel. De kan få en obehaglig överraskning när det visar sig att försäkringen inte täcker det aktuella felet. Särskilt för en köpare som tagit del av ett besiktningsutlåtande men inte närvarat vid besiktningen kan det vara svårt att tillgodogöra sig både det byggtekniska och juridiska såväl som villkor för och omfattning av besiktning och försäkringar.
Inga krav på besiktningsmans kompetens
Att informera köpare om vad de har att förvänta av fastigheten de önskar köpa kräver en bred kunskap om byggteknik och material genom tiderna, kända riskkonstruktioner, fuktmekanik, fastighetsjuridik m.m. Denna kunskap är specifik för överlåtelsebesiktningsmän. Det finns utbildningar på området bl.a. hos SBR Byggingenjörerna och man kan bli certifierad efter en tid med praktisk erfarenhet. Utan denna verifierade kunskapsnivå är det svårt för en enskild besiktningsman att få teckna ansvarsförsäkring. Vem som helst kan dock erbjuda överlåtelsebesiktningar utan utbildning, certifiering eller ansvarsförsäkring.
Utsatt marknad för besiktningsmän
Överlåtelsebesiktning är en förtroendebransch och det tar lång tid att bygga upp en tillräckligt stor kundkrets. De större besiktningsföretagen har försäkringslösningar, resurser för marknadsföring och avtal med mäklarföretag. Det är svårt för småföretagare med kvalificerade besiktningsmän att konkurrera med dessa. Trots att den egentliga mottagaren för en överlåtelsebesiktning är köparen går vägen dit oftast genom mäklaren. De små lokala aktörerna har svårt att nå ut direkt till kunderna.
Många tvister även om bostadsrättslägenheter
Liknande situation gäller överlåtelse av bostadsrätter. De omfattas inte av samma lagstiftning men priset för en bostadsrätt i attraktiva områden kan vara väl så högt som för många villor. Kostnaderna för t.ex. en fuktskada i en lägenhet i ett flerfamiljshus kan bli mycket höga.
Ny lagstiftning i Norge och Danmark
I Norge har lagstiftningen nyligen skärpts. Lagen syftar till att säkerställa att fastigheterna besiktigas före köp och att besiktningarna håller hög kvalitet. Enligt lagen ska besiktningsmannen vara oberoende och pedagogisk och det är omfattande beskrivet vad en överlåtelsebesiktning ska innehålla. Om information saknas eller är missvisande kan säljaren hållas ansvarig. Så kallade ”friskrivningsklausuler” accepteras inte. Danmark har en liknande ny lagstiftning.
Lagstiftningen i Sverige behöver ses över
*Vi menar att lagstiftningen i Sverige behöver ses över för att bättre skydda både säljare och köpare och motverka senare tvister. Det bör vara obligatoriskt med en överlåtelsebesiktning av en oberoende besiktningsman med en garanterad kompetens. All ersättning mellan besiktningsmän/-företag och mäklare/mäklarföretag bör förbjudas.
Pia Engman
Av SBR godkänd besiktningsman för överlåtelsebesiktningar
Av RISE certifierad besiktningsman SBR
för SBRs kompetensråd
