I januari 2026 har det gått 14 år sedan jag gjorde min första överlåtelsebesiktning, och under dessa 13 år har jag så gott som varje morgon knackat på en ny okänd ytterdörr för att bedöma en ny okänd familjs hus inför att huset ska säljas.
En överlåtelsebesiktning är precis som ordet beskriver – en besiktning av något som ska överlåtas. Det viktigaste vid alla typer av affärer är att parterna är överens om produkten, både vid försäljningen och efteråt. En husaffär är för de flesta den största affären som görs mellan privatpersoner, vilket gör det extra viktigt att husets skick är klarlagt för parterna innan affären slutförs.
För att undvika obehagliga överraskningar under försäljningen och även i framtiden, är det viktigt att huset besiktigas ordentligt och att fel, brister och potentiella risker dokumenteras. Alla ska vara överens om vad som köps och säljs.
Grundregel nummer ett är att alltid vara opartisk. En bedömning av exempelvis ett tak måste ge samma utslag oavsett om det är en köpare eller en säljare som frågar.
Tekniskt sett har ett hus i grunden två stora uppgifter: att separera temperaturer – hålla värmen inne och kyla ute – och hantera vatten och fukt så att det hålls utanför huset eller i rätt utrymme som i ett våtrum. Sverige klimat är komplext, med temperaturer från -30 till+30 grader, årstider med stora nederbördsmängder och hög luftfuktighet. Lägg till att vårt villabestånd till stor del består av hus av träkonstruktion, så blir det tydligt hur viktigt det är att huset klarar detta.
Vid överlåtelsebesiktning är fokuset därför på: grundläggning, fasad/fönster, tak, vindar och våtrum – alla delar som utsätts eller riskerar att utsättas för fukt. Stor vikt läggs vid utförande, status och på ålder. Vissa konstruktioner, som tak, försämras långsamt, med en livslängd på 40–60 år beroende på material och underhåll. Omvänt finns det konstruktioner som blir tryggare för varje år, till exempel en krypgrund. En krypgrund som uppfördes förra sekelskiftet och klarat sig bra löper en mycket mindre risk för att få skador än vad en ny oprövad krypgrund har.
Sammantaget är det många parametrar som ska vägas in i ett utlåtande. Utförande, skick, konstruktionstyp, byggår – varje hus är unikt.
Att varje hus är unikt – med sina konstruktioner, lösningar och egenheter – gör att ingen dag är den andra lik. Att börja dagen framför ett okänt hus, knacka på och möta en förväntansfull husägare – det är för mig en bra dag.
Oskar Thörn
Ledamot av förbundsstyrelsen SBR
