Säljare av fastigheter känner ofta till att köparen har en långtgående undersökningsplikt. Färre är medvetna om att de uppgifter de själva lämnar – eller låter en besiktningsman återge – kan bli avgörande bevisning i en framtida tvist. Pia Engman, av SBR certifierad besiktningsman, beskriver två fall där informationen i förbesiktningsutlåtandet hamnade i centrum – och båda slutade i förlikning till köparnas fördel.
Köpare av fastighet är ofta medvetna om sin långtgående undersökningsplikt. Säljarna är enligt min uppfattning däremot sällan medvetna om hur stor betydelse de uppgifter de förmedlar – eller utelämnar – faktiskt har. Jag har nyligen arbetat med två fall där information i besiktningsutlåtande som presenterats köparen vid försäljningen varit centrala i en tvist.
Byggnadsbeskrivningen
I det ena fallet, ett äldre hus, uppgavs i besiktningsutlåtande som utförts på säljarens uppdrag och i objektsbeskrivningen ett annat material i stommen än det visade sig vara. Köparna hävdade fel när det visade sig vara ett annat material.
Fuktmätningarna
I det andra fallet gjordes fuktmätningar i syllarna i samband med förbesiktningen, en undersökning som är mycket vanlig i 70-talshus. Mätningarna visade inga förhöjda värden. Köparna anlitade därefter en egen besiktningsman. I båda utlåtandena upplystes om risken för bristande fuktskydd och lukt i hus från denna tid.
Efter tillträdet konstaterades lukt och fuktskador. Köparna hävdade att de tolkade den fuktmätning som presenterats för dem som att huset inte var behäftat med det fel som är vanligt i hus från den tiden.
I båda beskrivna fallen blev det förlikning till köparnas fördel.
Avsikten med att göra en besiktning innan försäljning är naturligtvis att underlätta försäljningen. Hade inte förbesiktning gjorts hade köparna i de båda fallen inte haft något annat underlag än sin egen besiktning att grunda sitt beslut på och säljarna hade inte kunnat lastas för informationen.
Våtrumsrenoveringar
En situation som ofta genererar utfästelser från säljare är besiktningen av våtrummen. Uttalanden som ”det är gjort enligt konstens alla regler” eller ”det är fackmässigt utfört” lämnas ofta av säljare. Men även dessa formuleringar kan bedömas som utfästelser, särskilt när dokumentation saknas och brister senare upptäcks.
Besiktningsmannens roll
Vi besiktningsmän måste vara mycket noggranna med hur vi återger säljarupplysningar i våra utlåtanden. Våra formuleringar används ofta som bevisning av ena eller andra parten vid en tvist och varje ord vägs på guldvåg. Att referera säljarens uppgifter utan tydliga förbehåll eller sammanhang kan få betydande konsekvenser. Som besiktningsmän bör vi göra säljare uppmärksamma på ansvaret de har för given information och inte okritiskt återge svepande utfästelser i våra utlåtanden.
Viktigt är också att man tydligt anger varifrån man fått den information som man återger.
Avslutningsvis vill jag påpeka att jag varken är motståndare till att säljare låter utföra en besiktning innan försäljning eller avråder säljare från att göra det.
Om man redogör för fastighetens fel och brister på ett öppet och ärligt sätt genom en besiktning av en oberoende och kompetent besiktningsman, och köpare sedan anlitar ytterligare en, har vi de bästa förutsättningarna för en affär utan bekymmer och kostsamma tvister efteråt.
Certifierad besiktningsman SBR
