Att bygga nytt på det som redan finns

26 oktober 2021   Genom att bygga fler våningar på redan befintliga hus i samband med renoveringar går det att skapa nya bostäder utan att exploatera ny mark och samtidigt bygga mer resurssnålt. Svenska Bostäder skapade 52 nya lägenhet i samband med renoveringen av Kvarteret Hedvig i Spånga i Stockholm.

Bostadskvarteret Hedvig i Spånga i Stockholm byggdes under åren 1961-1963. Det bestod enligt ägaren Svenska Bostäder av lamellhus på tre våningar med platta tak samt ett punkthus på åtta våningar. Husen hade dålig energiprestanda och slitna system, ytskikt och stammar. Bottenvåningen bestod av omoderna skyddsrum och fastigheten beskrevs som en otrygg miljö med mörka gator och en stor gård där få människor vistades. 

Svenska Bostäder bestämde sig för att ta ett nytt grepp kring hela området i samband med att de gamla husen skulle renoveras. Bland annat så byggde de ett nytt punkthus på fem våningar, ett nytt miljöhus och cykelhus och de gamla skyddsrummen byggdes om till lägenheter. Även trädgården har rustats upp med nya lek- och grillplatser och en liten damm som tar hand om regnvatten. De befintliga huskropparna byggdes även på och fick därmed två nya våningar. Sammanlagt fick hela fastigheten 52 nya bostäder i samband med renoveringen och ett helt nytt utseende.

Att bygga på fler våningsplan på de äldre husen beskrivs av Monica Staaf, projektledare hos Svenska Bostäder som ett väldigt lyckat drag.

– Som det ser ut i Stockholm nu är detta en bra metod, det finns inte så mycket byggbar mark och många äldre byggnader är byggda med lite marginaler kring hållfastheten. Våra mätningar visade att pålarna kunde bära två våningar till, säger hon. 

Svenska Bostäder började med att bygga ett nytt punkthus med 19 lägenheter. När det var färdigt för slutbesiktning våren 2015 kunde det användas som evakueringshus medans de äldre husen renoverades och byggdes på. Varje hus tog 11 månader att få klart.

– Vi bytte stammar, renoverade alla ytskikt, satte in hiss, bytte till FTX-ventilation drog ny el och satte in nya vitvaror. Alla befintliga balkonger gjordes 60 centimeter djupare och även lägenheterna på bottenvåningen fick uteplatser. Fasaderna putsades om och husen fick nya sadeltak, berättar Monica Staaf.

De gamla omoderna skyddsrummen blev sju stycken små nya lägenheter och istället byggdes ett nytt skyddsrum på en ny plats, under fastighetens odlingslotter. Allra sist evakuerades hyresgästerna i åttavåningshuset så att även det kunde rustas upp. Husen färgades i nya kulörer och de påbyggda våningarna färgades vita, ett sätt att synliggöra skillnaden mellan gammalt och nytt. Taken har förberetts för solceller som så småningom ska ge el till tvättstugan. Sammanlagt ligger energibesparingen på 30 procent efter renoveringen.

Husen har även fått en glasbur utanpå fasaden som är upplyst kvällstid. 

–Utmaningen med att bygga nya lägenheter i ett äldre hus är att du är bunden till det befintliga huset. För att få plats med hiss satte vi in en smalhiss i det befintliga trapphuset och byggde på en glasbur utanför. Men utbyggnaden i glas med belysningen blev ett lyft och gav husen en ny gestaltning, säger Monica Staaf.

De nya lägenheterna som tillkom hjälpte också till att finansiera projektet. Påbyggnaden och omvandlingen av skyddsrummen till lägenheterna kostade 96 miljoner och alla kostnaderna för renoveringen av de befintliga lägenheterna landade på 160 miljoner. Medelhyran i de befintliga lägenheterna låg på 923 kronor per kvadratmeter innan renoveringen, efter ligger de på 1348 kr per kvadratmeter. Enligt enkäterna som Svenska Bostäder gjort är hyresgästerna nöjda. Monica Staaf påpekar att det dock var lite mindre positiva tongångar i början av projektet.

–Generellt så får man nästan alltid protester vid sådana här projekt. Ingen vill ha förändring och ingen vill ha hyreshöjning. Först bildades en bostadsrättsförening och man försökte få med sig tillräckligt många personer för ett köp. När inte det blev av påbörjade vi ett samrådsförfarande. Vi höll möten med alla, träffades åtta gånger varannan vecka och gick igenom allt i detalj. Vi fick bland annat besök av en arkitekt och talade om planlösningar och tillgänglighet, sedan kom en VVS-konsult och berättade om stammar och ventilation. Efter ett tag bildades en samtalsgrupp och vi enades om en åtgärdslista, berättar Monica Staaf.

Åtgärdslistan beskrev alla förändringar i detalj och blev även underlag när det skulle förhandlas med Hyresgästföreningen. Det hölls även ett särskilt möte om hur gården skulle utformas. Till slut accepterade alla boende hyreshöjningen. 

Kvarteret Hedvig som designats av E/S-A Arkitekter nominerades tidigare i år till Årets bästa renovering av Sveriges Allmännytta och utsågs till en av fyra finalister i tävlingen. En av de positiva aspekter som lyftes fram av juryn var just att man lyckats skapa många nya lägenheter utan att ta ny mark i anspråk. Branschorganisationen har inte inventerat exakt hur stor potential det finns inom dagens fastighetsbestånd men de undersöker möjligheten för att det ska byggas fler lägenheter ovanpå redan befintliga hus i två olika projekt enligt Jonas Högset, fastighets- och hållbarhetschef.

– Vi ser att det kan ge stora möjligheter för att kunna tillskapa nya bostäder, samtidigt som klimatpåverkan är lägre än vid ordinarie nyproducerade bostäder. Dessutom får vi en möjlighet att höja tillgängligheten i befintlig huskropp med hiss. Eftersom byggbar mark är en ändlig tillgång, så kan man genom att bygga på detta sätt få till ett bättre resursanvändande, säger han.

Även Boverket ser fördelar med att använda det som redan finns när städerna förtätas. I Rätt tätt – en idéskrift om förtätning av städer och orter lyfter myndigheten upp Karlshamn som ett inspirerande exempel. Stadens stadskärna är ett riksintresse för kulturmiljö, efterfrågan på bostäder där är stor men det är ont om ledig mark. Kommunen har öppnat upp för en vertikal förtätning och en sådan har redan gjorts på taket ovanpå en butiksgalleria, där fyra parhus byggdes 2013. 2015 byggdes ytterligare tre. De första husen som byggdes var svårsålda till en början men i den andra etappen var de sålda redan innan byggstart. 

–Många svenska städer har byggnader som liknar gallerian, så kallade EPA-hus med platt tak. Därför kan liknande projekt enkelt genomföras också på andra platser, skriver Boverket i idéskriften.

Enligt Lena Hagbert Pilenås, enhetschef för Hållbara byggnader och energi på Boverket finns det i dagsläget ingen studie där myndigheten räknat på eventuella klimatbesparingar för påbyggnader jämfört med att bygga nytt. Men hon ser flera fördelar som skulle kunna göra att man får en bättre klimatdeklaration med sådana projekt.

–Mindre grundläggning blir bättre ur klimatsynpunkt, det innebär också att mindre material och schaktmassor transporteras fram och tillbaka. Man behöver inte exploatera någon jungfrulig mark och det finns redan infrastruktur på plats. 

En eventuell nackdel som hon ser är skuggningen av andra hus.
–Men man behöver titta på varje enskilt fall.

Det kan finnas regler om högsta byggnadshöjd i gällande detaljplan. Detta bör man vara uppmärksam på då det kan kräva mycket arbete och ta lång tid att ändra planen, säger hon. 

Enligt Monica Staaf är Kvarteret Hedvig det första projektet där Svenska Bostäder bygger så pass många nya bostäder på redan befintliga hus.

–Jag minns inte något liknande projekt av den här digniteten men tror absolut att vi kommer göra flera. Vår förvaltning är helnöjda med det här, vi har fått nya hus och nöjda hyresgäster, säger hon.

Jennie Krook
Frilansjournalist