6 oktober 2023 Kraven ökar på insatser för att påskynda klimatomställningen samtidigt som vi ser en ökad efterfrågan på bostäder till överkomliga priser. En möjlighet att skapa fler bostäder är att konvertera lokaler i befintliga byggnader såsom omoderna kontorslokaler, outnyttjade verksamhetslokaler eller förråd och tvättstugor till bostäder.
Författare: Kristina Mjörnell och Birgitta Gunér
Renovering och konvertering av lokaler till bostäder handlar dels om att hitta tekniska lösningar för att uppfylla krav på energieffektivisering, inomhusmiljö och tillgänglighet enligt gällande regelverk, dels hitta finansiella lösningar för att en byggnad ska kunna konverteras till annan användning.
Stort behov av bostäder till rimlig kostnad och lågt klimatavtryck
Boverkets analyser visar att av främst demografiska skäl finns ett behov av en löpande produktion av ca 65 000 bostäder årligen. Andra analyser visar att det gröna industriskiftet i norr, med satsningar av stor betydelse för Sverige som industrination, kräver en återinflyttning av ca 100 000 människor till Västerbotten och Norrbotten. I såväl Göteborgs- som Stockholmsregionen finns stora behov av bostäder för att säkra fordons- och tjänstesektorns behov av arbetskraft det närmaste decenniet.
Enligt Veidekkes rapport ”Kollaps för bostadsbyggandet” befinner sig den svenska bostadsmarknaden i sin svåraste kris sedan början av 1990-talet. Investeringskalkylerna håller inte p.g.a. stigande räntor, ökade materialkostnader, minskad lönsamhet och värdeförändringar i beståndet. Detta minskar investeringsviljan för nya hyresbostäder och bostadsrätter. Slutkunder, både bostadsrättsköpare och hyresgäster som fått se sina reallöner falla kraftigt har helt enkelt inte råd med nya bostäder.
På något längre sikt blir konsekvenserna än mer allvarliga. När bostadsbyggandet faller med stora tal kvarstår i första hand byggandet av bostäder för relativt starka målgrupper och i goda lägen. Bostäder för hushåll med svagare ekonomi och svårigheter att finansiera en nyproducerad bostad, drabbas hårdare. Den som följer debatten noterar att nye Riksbankschefen Erik Thedéen valt att uttala sig om saken och förordat ett återinförande av fastighetsskatten samt marknadshyror med syfte att främja rörligheten på bostadsmarknaden och därmed ett mer effektivt utnyttjande av beståndet.
Använd det redan byggda beståndet för att minska kostnad och klimatavtryck
En renoveringsvåg intensifieras nu på grund av energiomställningen i EU:s bostadsbestånd, samtidigt ökar de ekonomiska ojämlikheterna i många EU-länder.
Skiss på hur en lokal hade kunnat anpassas till bostad
Det får effekter på bostadsrelaterade ojämlikheter och ökad efterfrågan på bostäder till överkomliga priser. Vi måste lära oss konsten att snabbt gå mot ekologiskt hållbara, smarta, koldioxidsnåla och energieffektiva byggnader, utan att förstöra sociala, kulturella och demokratiska värden på vägen. Renovering, förnyelse eller anpassning av befintliga byggnader måste göras med hänsyn både till klimatavtrycket och till kulturarvet. Vi måste också lära oss att göra detta på ett ekonomiskt hållbart sätt som tar hänsyn till låginkomsthushållens behov.
Med Trafikverkets fyrstegsprincip som bas, presenterade Höjer and Mjörnell (2019) en variant anpassad för byggnader:
- Steg ett är att minska behovet av ytor (mindre yta per aktivitet).
- Steg två är att intensifiera användningen av befintliga ytor. Det kan göras genom att fler aktiviteter delar på samma yta (tränger ihop sig) eller delar ytor över tid (använder ytan olika tider på dygnet/veckan). Dessa ändringar innebär inte så stora ingrepp på själva byggnaden.
- Det tredje steget handlar om att anpassa befintliga byggnader till en annan användning, vilket innebär både ingrepp på interiör, installationer och ibland även exteriört. Anpassningen kan leda till en ändrad klimatpåverkan, både minskad om energieffektiviserande åtgärder görs, och ökad eftersom nya material och produkter i så fall sätts in. Steg tre handlar också om att nya krav (regelverk och lagstiftning) måste uppfyllas. Exempelvis brand, ljud och tillgänglighet. Idag styrs en byggnads användning i detaljplanen men om man i framtiden ska underlätta en konvertering av byggnader till annan användning så behöver dagens policy och regelverk kring användning ses över.
- Det fjärde steget innebär slutligen, att om man måste bygga nytt så ska byggnaden designas, projekteras och byggas för att vara flexibel för ändring i framtiden, och då kunna byggas om med så mycket återbrukat material och produkter som möjligt.
Vad gäller tredje steget så kom redan 2001 en avhandling (Blakstad 2001) om hur kunskap om anpassning av kontorslokaler till nya behov och nya arbetssätt kan förbättras. Då handlade det om ändringar av en byggnad till nya behov inom samma verksamhet (kontor), men en trend som verkar ha kommit för att stanna är ändring av kontorslokaler till bostäder. Det började främst i Stockholm, där tidigare kontoriserade sekelskiftesfastigheter konverterades tillbaka till bostäder, men har även följts av konverteringar av nyare fastigheter byggda på 1960- och 1970-talen. Det som drivit utvecklingen är ett svagare intresse för äldre kontorslokaler med lägre standard och som inte är anpassade för nya behov (aktivitetsbaserad arbetsplats, flexibla arbetsplatser etc). Det är bostadsbristen främst i storstäderna som drivit på utvecklingen. En fördel med att konvertera lokaler till bostäder är att man får en mer levande stadsdel dygnet runt, vilket kan öka attraktiviteten hos de lokaler som finns kvar. Områdena blir mer dynamiska och spännande med inslag av boende. Bostäder är ett eftertraktat investeringssegment och med det tidigare låga ränteläget har avkastningskravet drivits ned. Omvandling av omoderna lokaler till bostäder ger ett bättre nyttjande av ytorna vilket kan leda till ökat värde på fastigheterna.
Hållbar renovering och konvertering av lokaler till bostäder är en komplicerad dynamisk process med olika intressenter som har flera och ibland motstridiga mål och intressen. Renovering och förnyelse sker i en institutionell miljö på flera nivåer med målkonflikter mellan olika former av lagstiftning. Politiken komplicerar ytterligare hur man genomför hållbar renovering och förnyelse av befintliga stadsområden.
En hel del lokaler som står tomma hade kunnat användas som bostad
För att få mer kännedom om hur många lokaler som det finns lediga och om dessa skulle vara lämpliga som bostäder gjordes en första studie under en vecka i april 2023. Då tittade vi närmare på de 500 senast inkomna lokalerna i Göteborgs respektive Stockholm. Vi använde en hemsida för lediga lokaler, objektvision.se. 
Ytterligare exempel på skisser på hur bostäder kan planeras i tidigare kontorslokaler
Lokalerna bedömdes utifrån fyra aspekter: närhet till service, kollektivtrafik och rekreation samt planlösningens lämplighet för bostad. I kartläggningen sorterade vi bort kontorsytor och lokaler inom kategorin Industri, verkstad och logistik.
Vår bedömning är att 39 av de 500 lediga lokalerna i Göteborg (2,3% av ledig yta) direkt eller med små ombyggnadsåtgärder kunna användas som bostäder. Av dessa 39 lokaler ligger ca hälften på område där vi bedömer att bostäder är tillåtna enligt detaljplan. Så många som 94 lokaler i Göteborg (ca 12,2% av ledig yta) ligger i bra läge med närhet till service, kollektivtrafik, rekreation och skulle vara möjliga att bygga om till bostäder.
Av de 500 lediga lokalerna i Stockholm, visade det sig att 22 lokaler (0,6% av all ledig yta) med mycket små ombyggnadsåtgärder skulle kunna användas som bostäder och att 104 lokaler (7,8%) hade kunnat byggas om till bostäder utan alltför omfattande insatser. Vissa lokaler går att dela upp så att det går att skapa flera lägenheter av en lokal. Om man antar att en bostad är ca 65 kvadratmeter stor så hade det kunnat tillgängliggöras ca 100 bostäder med minimala ombyggnadsåtgärder och ca 520 bostäder med lite mer omfattande ombyggnadsåtgärder i Göteborg. I Stockholm identifierade vi ca 30 lokaler som skulle kunna bli bostäder med minimala ombyggnadsåtgärder och drygt 380 bostäder med lite mer omfattande ombyggnadsåtgärder.
En stor del av de identifierade lokalerna ligger i fastigheter med privata ägare som förmodligen helst vill hyra ut till en kommersiell verksamhet eftersom de då kan få ut en högre hyra. I förlängningen leder dock vakanta lokaler till förlorade intäkter och frågan är hur länge det är försvarbart att stå med tomma lokaler. För att inte binda upp sig i långa hyreskontrakt med låga hyresnivåer skulle visstidskontrakt kunna vara en lösning. Om det fanns en flexibilitet i användningen av byggnadsytan så skulle typ av hyreskontrakt kunna anpassas till efterfrågan på bostads- och lokalmarknaden.
Om man ska omvandla något större kontor till bostäder är det frågan om vilken typ av bostäder som skapas och vilka hyresgäster som är målgruppen. Går det överhuvudtaget att få till en bra boendemiljö i de stora kontorskomplexen med stora djup? Risken är att det leder till andra problem om bostäderna inte är bra boendemiljöer. Funktionskraven måste givetvis vara uppfyllda och här har vi en hel del utmaningar med ljus, ljud, tillgänglighet, fukt, brand, luft etc. En viss flexibilitet i regelverket hade välkomnats, men givetvis ska det inte innebära risk för liv, hälsa och välbefinnande. Artikeln fortsätter, läs den fullständiga artikeln som pdf här:
Kristina Mjörnell,RISE och Lunds tekniska högskola
Birgitta GunérFastighetsakademin
