ROT i miljonprogrammet

HB1505_ROT1

Oktober 25, 2015 Hållbar utveckling av de stora bostadsbestånden som byggdes för femtio år sedan kan gå via social hänsyn i upphandling och renovering. För hur kan hyresgäster involveras och vilka kan bo kvar efter upprustningen?

 

Att renovera och rusta i delar av de storskaliga bostadsbestånden måste ske på ett hållbart sätt. Nu talar man om det ena eller det andra, det tredje eller det fjärde som separata delar. Behovet av effektivare energiprestanda, bättre inomhusklimat för de boende och ett bibehållet fastighetsvärde kräver kunskapsbaserade och engagerande dialoger mellan de boende, fastighetsägarna och projektörerna. Utöver detta måste ekonomisk diskriminering på bostadsmarknaden belysas för att man ska förstå komplexiteten som följer med vissa av renoveringarna. Människor ska inte vara, eller bli bostadslösa.

Miljonprogrammets renovering innefattar såväl fysiska som sociala upprustningar. Delar av byggnadernas tekniska livslängd är slut, och byggnadsnormer har förändrats över tid. Under samma tid har även befolkningens bostadsbehov förändrats då samhällen också utvecklas. I kombination med bristfällig integration har vissa av miljonprogramsområdenas förändring kommit att bli delvis negativ. Projektet renovering av Miljonprogrammet ger oss ett gyllene tillfälle att samordna fysisk och social upprustning.

Vem ska betala?

En hållbar utveckling innefattar både ekologi, ekonomi och det sociala. Frågan är vem som ska betala för upprustningen? Detta är särskilt intressant i förhållande till de miljonprogramsområden där de ekonomiskt svagaste bor. Fler och fler fastighetsägare frångår storskaliga renoveringar där det både krävs evakuering och blir ett stort bortfall av hyresgäster som helt enkelt inte har råd att flytta tillbaka efter renoveringen på grund av höga hyreshöjningar. Det nya sättet är att renovera lägenhet efter lägenhet då en hyresgäst flyttar. På så vis drabbar hyreshöjningen den nya hyresgästen. Den gentrifiering (processen då äldre slitna områden i en stad renoveras och lockar till sig nya välbärgade invånare) som uppstår efter renoveringar, oavsett hyreshöjningsmetod, är svår att stoppa. Och frågan om den är dålig går också att diskutera ur olika perspektiv.

Har människor däremot inte bostad uppstår en hel hoper med andra problem som inte bara är svåröverskådliga, utan allomfattande medborgerligt destruktiva. Samhällen förändras, och de med lägst ekonomiska resurser tvingas många gånger i praktiken hyra till mycket höga hyror på en andrahandsmarknad. Detta på grund av den ekonomiska diskriminering som uppstått då förhållningssättet turordning i kösystemet vid bostadssökande slagits ur spel. Detta oavsett om man söker hos ett privat eller allmännyttig bostadsföretag.

Trion Kerstin Annadotter teknologie doktor KTH, Gunnar Blomé universitetslektor Malmö Högskola och Hans Lind professor KTH, förklarade den ohållbara bostadsekonomiska ekvationen i en debattartikel om ekonomisk diskriminering på bostadsmarknaden i Dagens Nyheter den 23 september förra året.

För den som vill låna till att köpa en bostad gäller att man enligt banken ska kunna klara boräntenivåer på 6-7 procent. Många av hyresvärdarna kräver i sin tur att man ska ha en bruttoinkomst på tre gånger årshyran. Har man dessutom projektanställningar eller eget företag så saknas enligt många hyresvärdar en tillförlitlig fast anställning, samtidigt som fler och fler jobbar i projektanställningar och egen regi. Då finns inte mycket annat att göra än att hyra i andra hand till mycket högre hyresnivåer. Det blir enligt debattartikeln den praktiska konsekvensen av ekonomisk diskriminering på bostadsmarknaden. Och då uppstår självklart frågan vem som betalar i slutändan, och vem som har den egentliga vinsten?

HB1505_ROT2 I upprustningen av miljonprogrammet Vivalla ställde Örebro bostäder krav: Långtidsarbetslösa bland de boende skulle få jobb.

Lagarbete för utveckling och social hållbarhet

I vissa delar av Miljonprogrammet förekommer större sociala problem än i andra delar. Örebro Bostäder, Öbo, funderade länge på om och hur de skulle kunna ställa sociala krav vid upphandlingen för upprustningen av Miljonprogramsområdet Vivalla år 2012. Ordervärdet för upprustningsprojektet var 600 miljoner kronor och det var Skanska som efter överprövning vann upphandlingen och tillsammans med Öbo ingick ett strategiskt partneringsamarbete. Arbetsförmedlingen var redan före upphandlingen med som Öbos samarbetspartner och är fortfarande en viktig del av projektets framgång.

Ett av de ställda kraven var att skapa sysselsättning genom utbildning, arbete eller praktikplatser för långtidsarbetslösa boende i området. Skanska uppskattade att de skulle kunna få mellan 50 och 80 personer i sysselsättning under avtalsperioden. Som exempel skulle praktikplatser vara av den karaktären att de efter avslutat projekt skulle kunna leda till ett intyg från näringslivet och riktiga arbeten.

HB1505_ROT3Strategisk partnering som arbetsmodell innebär att de ingående parterna jobbar parallellt under hela projektet istället för enligt stafettpinnemodell. Arbetsmodellen kräver både kompetens, samarbete och engagemang. Att alla jobbar ihop för det gemensammas bästa istället för sitt eget bästa. Man jobbar helt enkelt med inställningen att alla är i samma lag och böckerna är öppna mellan de ingående parterna.

Vinsten är inte bara bättre energiprestanda i husen, ett upprustat närområde och att ha skapat arbetstillfällen för vissa boende som stod långt ifrån arbetsmarknaden. Den är även en positiv erfarenhet hos de som redan befinner sig i innanförskap i att kunna vara del av en positiv utveckling. Har man möjligheten att delta i något konstruktivt samhälleligt utvecklande så bör man ta den. Att ställa sociala och etiska krav vid en upphandling bör vara normen och då måste det också finnas tydliga målbilder och en gemensam syn på vad vinsten med kraven är.

Andra fördelar med partnering är att man delar på risk och vinst, minskar konflikter genom gemensamma lösningar, och får ökad flexibilitet inför ändringar under projektets gång.

Nya energimål

Fredrik Nordmark är byggnadsingenjör på Bjerking i Uppsala, där han är certifierad miljöbyggsamordnare samt passivhusexpert med inriktningen energieffektivisering. Enligt honom är byte till FTX-ventilation, byte av fönster och sedan injustering av systemen det viktigaste vid energieffektiviserande renoveringar av flerfamiljsbostäderna idag. Sedan ser man över takisoleringen om det inte redan är gjort.

Att tilläggsisolera tak och byta fönster är relativt enkelt, men då de flesta hus tidigare endast haft frånluft så innebär byte till FTX lite fler tekniska utmaningar genom att man behöver utrymme för de nya tilluftskanalerna, och behovet av ett fläktrum. Här stjäl man ju yta som oftast redan används av någon. Det kan handla om garderobsyta eller någons förråd. Lägg sedan till omaket med buller och damm under det praktiska genomförandet på plats. För fastighetsägaren är det dessutom en kostsam investering med ganska lång återbetalningstid. Men för själva hyresgästen innebär det fördelar som renare filtrerad tilluft, och minskat drag genom att man får förvärmd tilluft, och slipper springventiler i anslutning till fönster. Bytta fönster ger i sig minskat kallras, och på så vis får hyresgästen större tillgång till bostadens yta. Ytterligare en fördel är att de bostäder som inte redan installerat köksfläkt nu får imkåpor över spisen som minskar matos.

De åtgärder som ger snabbast återbetalning är tilläggsisolering av taket, sedan följer fönsterbyten. Ventilationsbytet är mer långsiktigt, men man har egentligen inget val då man måste ställa kostnaden för bytet mot byte av befintliga fläktar och renovering av befintliga ventilationskanaler. Om ett ventilationsbyte kostar 5-6 miljoner så står det nya aggregatet för cirka sju procent av kostnaden.

– Andra åtgärder man kan genomföra är individuell mätning och debitering av tappvattenförbrukningen, berättar Fredrik Nordmark. Studier har visat att individuell mätning har olika påverkan på förbrukningen beroende på bostadsinnehavarens förbrukning och endast minskar förbrukningen hos de ekonomiskt resurssvagare.

En förvaltarassistent på ett allmännyttigt bostadsbolag i ett miljonprogramsområde berättar att man kan läsa av förbrukningen per timme. Och att det händer att hyresgäster hör av sig då de fått en oväntat hög debitering för en månad. När man då gått in och läst av mätningen så har man ibland gemensamt förstått att till exempel tonåringar långduschat när föräldrarna inte var i bostaden.

Fredrik Nordmark berättar att vissa allmännyttiga bostadsbolag har egna mål för energianvändning, miljö och Nöjd kund-index som skiljer sig från EU-direktiv och lagkrav. Då lägger man vanligtvis fokus på de byggnader som är i störst behov av renovering.

Gemensam (om)vårdnad

Hyresgästdialogen ™ är ett tjänstekoncept som Rotpartner med kontor i Göteborg, Stockholm och Malmö har utvecklat eftersom bostäder alltid inkluderar boende, det vill säga människor, och därigenom människors livskvalitet.

Fredrik Olsson, VD på Rotpartner, understryker den ingående parametern mjuka värden eller mänsklig hänsyn i bostads- och renoveringssammanhang. Det råder av naturliga skäl olika förhållningssätt till att involvera hyresgästerna i allmännyttans bostadsbolag och de privata aktörerna då lagstiftningen ställer större krav på transparens i allmännyttans organisationer. Modet att involvera hyresgästen tryter många gånger hos de privata fastighetsägarna. De ser inte nyttan av just transparens.

Antingen kompletterar Rotpartner fastighetsägarens organisation, med både kompetens och viss utbildning av organisationen i tänket att involvera hyresgästen. Eller så får de ansvaret att projektleda både byggprocessen och Hyresgästdialogen.

– Ju tidigare dess bättre, och helst hela vägen genom processen, säger Fredrik Olsson.

Med anledning av ett tidigare samarbete mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna som kallades Kvalitetshyresprojektet har Göteborg legat steget före i att samverka mellan parterna. Tyvärr är projektet nu i praktiken nedlagt även om mätningarna etablerats i stora delar av Sverige. I projektet fick de boende identifiera och betygsätta boendekvalitetsaspekter av fastighetsägarens hus och service. De kunde därigenom gemensamt skapa en rättvisare hyresbild utifrån ett marknadsperspektiv. Kvaliteterna var alltifrån våningsplan, hiss, buller, stomljud, till saker såsom närhet till service, skola och barnomsorg, kommunala transportmedel och parkeringsmöjligheter. Inte minst betygsattes den service och skötsel som fastighetsägaren hade.

Fredrik Olsson menar att det är en kvalitetsavgörande del att de boende är representerade i renoveringsprocessen om man är en långsiktig aktör. Men han lägger också till att Sverige har behov av alla sorters aktörer. Vi kanske måste acceptera även lite relationskortsiktigare deltagare, som inte har avsikter att köpa eller bygga för att förvalta, utan bara för att sälja vidare med vinst, om vi ska åstadkomma de bostäder Sverige har behov av. Alla har inte 100-årsperspektiv på ägande och förvaltande av bostäder.

Det finns ingen generell metod att arbeta utifrån i de storskaliga bostadsbestånden då varje område har sina egna särskilda drag. Lägg sedan till kvarter, huskropp och trapphus och dess boende och byggnaden blir än mer unik. Husets historik och relationen mellan hyresgäster och fastighetsägaren påverkar också då hyresgästerna många gånger bor kvar länge och lär känna varandra. Ägare och förvaltare har dessutom skiftats under åren. Allt påverkar.

”varje hus är relativt unikt, om man sedan lägger till innehållet i huset blir det ännu mer unikt”

Hyresdialogen ™ är en konsulttjänst som syftar till att minska eller i bästa fall eliminera onödigt, fördröjande och potentiellt kostsamt omak i en renoveringsprocess. Här ingår bland annat hjälp med förebyggande dialogarbete, att skapa enkla och ibland flera informations- och kommunikationskanaler.

De flesta hyresgäster uppskattar regelbunden information, och det som informeras om skall levas upp till, annars blir förtroendet skadat. Informationen kan exempelvis handla om kommande delmoment, störningar eller större materialleveranser på gården. Lämnar man för mycket information där allt redan är bestämt skapas oro och tilliten till den som tagit besluten minskar, eller i värsta fall upphör.

Visa lägenheten

HB1505_ROT4-faktarutaMånga bostadsföretag har också insett fördelarna med en färdigbyggd visningslägenhet. Att visualisera realistiskt från en ritning är svårt för rätt många av oss. Dessutom skapas möten och en gynnsam dialog i och med att människor kommer till visningslägenheterna. Här finns Rotpartner och hjälper till med att förmedla fördelarna med renoveringen så att hyresgästen guidas in i det som kommer efter genomförd renovering. Det är viktigt att, om man har möjligheten, göra projekten sådana att människor kan påverka både sin hyra och hur det ska se ut hemma hos dem.

Fastighetsägaren kan också få hjälp med att skapa, kommunicera och leda mot en gemensam målbild för alla inblandade: ägare, projektörer och hantverkare. I processen bör man vara ett enat team oavsett vilken ursprungsorganisation eller företag man kommer ifrån. Och målet är att det ska vara positivt och entusiasmerande.

Vidare är det av yttersta vikt att dialogerna är öppna och genuina, inte monologer. Det är inte ovanligt att de boende känner stor oro inför en renovering. Hur kommer det påverka deras livskvalitet i form av okända människor i trapphusen, buller på obekväma tider, smuts och självklart en efterföljande hyreshöjning? Tar man inte denna oro på allvar så vårdar man heller inte sin kundrelation.

Kan hyresgästen vara med och påverka delar så skapas ett ovärderligt förtroende.

­– Man mår inte bra helt enkelt om man inte har chansen att påverka något så basalt som sitt eget boende, säger Fredrik Olsson.

tegel_redFelicia Oreholm
Miljöstrateg och föreläsare
Inom sunt och miljöprofilerat byggande

Ekonomisk diskriminering på bostadsmarknaden (faktaruta)

Uthyrningspolicy – jämförelse och diskussion av uthyrningsregler i nio bostadsföretag med fördjupning för Landskrona stad.

Kerstin Annadotter och Gunnar Blomé

KTH Bygg- och fastighetsekonomi

Rapport 2014:4, ISBN 978-91-85783-38-0

http://kth.diva-portal.org/smash/get/diva2:727151/FULLTEXT02.pdf

 

”Förbjud ekonomisk diskriminering på bomarknaden”

Dagens Nyheter, debatt den 23 september 2014

Kerstin Annadotter, Gunnar Blomé och Hans Lind

http://www.dn.se/debatt/forbjud-ekonomisk-diskriminering-pa-bomarknaden/

 

Bli den första att kommentera "ROT i miljonprogrammet"

Lämna en kommentar

Din epostadress kommer inte att publiceras.


*