Ska gamla eller nya byggregler gälla när ett bostadshus renoveras?

Oktober 2017  Låt oss anta att byggreglerna har skärpts i något avseende, t.ex. tillgänglighetskrav i badrum. Om ett äldre hus ska renoveras efter att reglerna ändrats, ska staten då kräva att huset anpassas till de nya reglerna i samband med renoveringen?

Det ligger nära till hands att tänka att om det är en stor renovering så ska det i samband med renovering genomföras åtgärder som innebär att dagens regler uppfylls. En stor renovering kan jämföras med att skapa en ny bostad och då ska väl rimligen dagens regler gälla. Så är i princip reglerna i Sverige idag.

Det som låter vettigt är dock inte alltid vettigt! Kräver staten att de nya reglerna ska gälla vid en stor renovering så påverkar det incitamenten för fastighetsägaren. Den första anpassningen blir att ägaren renoverar på ett sätt som innebär att renoveringen kommer precis under den nivå där de nya reglerna ska följas. Eftersom kostnaderna för en renovering ökar med de hårdare reglerna så blir det också rationellt för fastighetsägaren att vänta med en renovering. Om det bakomliggande politiska målet är att alla lägenheter på lång sikt ska uppfylla de högre tillgänglighetskraven så innebär dessa anpassningar att målet inte kommer att nås.

Ser vi på hur det fungerar i praktiken framkommer också att krav på tillgänglighetsanpassning vid renovering enbart krävs för hyreshus och inte för bostadsrätter och egnahem. Utifrån ett mål om att alla bostäder på lång sikt borde ha hög tillgänglighet innebär även detta ett misslyckande. Dessutom finns ett element av godtycke i dagens regler: Kommunernas bedömning av vad som ska ses som en stor renovering går isär och möjligheten att få dispens från dagens krav varierar.

Hur ska man då göra istället? I rapporten ”Krav på tillgänglighetsanpassning vid renovering: Ett diskussionsinlägg” (KTH, 2016) föreslår vi att högre krav på tillgänglighet helt frikopplas från om ett hus ska renoveras eller inte. Vill vi att alla bostäder på sikt ska uppfylla t.ex. höga tillgänglighetskrav så ska vi kräva att varje fastighetsägare, inklusive bostadsrättsföreningar, har en tidsplan för hur detta ska genomförs. Staten kan t. ex. kräva att x procent av fastighetsägarens bestånd ska vara anpassat till de nya reglerna efter y år. Vill fastighetsägaren kombinera tillgänglighetsanpassningen med renovering så är det ägarens sak. Därmed behöver fastighetsägaren inte ta strategiska hänsyn vid utformning av renoveringen.

Man kan dessutom tänka sig att staten bestämmer att en ägare som inte har en tillgänglighetsanpassad fastighet får betala högre fastighetskatt. Därigenom skapas ett ekonomiskt incitament att tillgänglighetsanpassa även bostadsbeståndet, som i så fall skulle gälla hela bostadsbeståndet.

Hans Lind
professor fastighetsekonomi
Tidigare vid KTH

Tord AF Klintberg
Tekn. dr.
Byggnadsteknik KTH